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        “營改增”新政財稅[2016]36號——對房地產及建筑業的影響

        來源:畢馬威 作者:畢馬威 人氣: 發布時間:2016-03-25
        摘要:法規公布 2016年3月24日, 中國財政部和國家稅務總局聯合發布了財稅【2016】36號文 (36號文) ,公布了尚未營改增的行業適用的增值稅稅率和政策,該文件自2016年5月1日起生效。 在畢馬威中國稅務快訊第九期中,我們研究了營改增新政策對所有受影響行業的整體影...
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        法規公布

        2016年3月24日, 中國財政部和國家稅務總局聯合發布了財稅[2016]36號文 (“36號文”) ,公布了尚未營改增的行業適用的增值稅稅率和政策,該文件自2016年5月1日起生效。

        在畢馬威中國稅務快訊第九期中,我們研究了營改增新政策對所有受影響行業的整體影響。在本期畢馬威中國稅務快訊中,我們將就營改增新政策對房地產及建筑業行業的影響進行進一步的分析。

        房地產及建筑業適用的增值稅率

        36號文確認了我們之前在2016年3月5日發布的畢馬威中國稅務快訊中預測的增值稅率。房地產及建筑業適用的增值稅率,以及營業稅率和增值稅率的比較請見下圖:

        由于增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項),而營業稅是基于全額征稅(僅銷項),所以單純將新稅率和老稅率直接比較是沒有意義的。另外,過渡性政策的實施也會對稅率產生進一步的影響,我們將會在下文進行進一步的闡述。

        總體影響

        營業稅稅制下,房地產及建筑業對于營業稅稅源的貢獻最大。由于營改增后房地產及建筑業的增值稅率相較于營業稅率有較大的變化,營改增新政策對于房地產及建筑業的影響巨大。政府為保證房地產及建筑業從營業稅向增值稅平穩過渡,出臺了一些具體的規定。

        總體來講,房地產及建筑業適用的增值稅政策中具有實質性宏觀經濟影響的主要有4項政策:

        • 過渡性政策 – 營改增新法規中包括了一系列過渡性政策,其中包括房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這意味著房地產企業的老項目可以適用和營業稅同樣的稅率。這一安排是為了實現營改增平穩的過渡,增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開發房地產項目才適用于11%的增值稅率,這一政策不適用于個人銷售住房。
           

        • 對發生的土地采購成本視同進項抵扣 – 當房地產開發商銷售房地產計算增值稅額的時候,向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。這個優惠政策將會有效地保證房地產開發商只對其增值的部分進行納稅,但只能用于房地產開發商按照11%的增值稅率繳納增值稅,而不適用于開發商選擇過渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。
           

        • 個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅 – 為鼓勵長期持有不動產并抑制投機行為,除北京、上海、廣州和深圳外,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。該政策延續了營業稅的規定,這一政策不僅適用于個人自住用房,也適用于投資的住房。
           

        • 分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產進項稅額 – 2016年5月1日之后購入的不動產將適用11%的增值稅率,并且如果購買方是增值稅一般納稅人,可以就不動產相關進項稅額可以申報抵扣。政策進一步規定,這部分可抵進項分攤在不動產購入后兩年內抵扣,第一年可抵扣60%,而余下的40%可于第二年抵扣。在現行的營業稅制下,購入房地產資產未曾有過可被抵扣的制度,這是我國在增值稅稅制下巨大的發展,盡管就國際增值稅稅制慣例而言,這種分期抵扣增值稅進項稅額的方式并不常見。

        盡管新的政策以相對平緩的方式控制著對房地產和建筑業的直接影響,預測在2016年5月1日之前,許多建筑業工程項目和房地產銷售將會被大力推進,房地產開發商以及購買方從而實現可選擇適用過渡性政策。

        哪些屬于“房地產及建筑行業“征稅范圍?

        政策對于“房地產業”及“建筑業”的定義與營業稅法規下的規定基本一致,意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業務,并且影響主要的房地產類型,比如住宅、零售、寫字樓、工業地產、以及商業地產。

        重要的一點是,服務供應商的業務活動比如房地產中介、物業管理公司、建筑師、測量師將不會被列入“房地產及建筑業”服務范圍,而被列入“商務輔助服務”,并適用6%的增值稅率。

        過渡性政策

        過渡性政策可能是房地產業主、出租方、房地產基金和房地產投資公司最為密切關注的重要方面。簡而言之,對于任何政府而言引入增值稅最困難的問題之一是,如何在不影響市場經濟秩序的前提下,將增值稅適用于存量的房地產和建筑業項目。


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