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        青地稅函[2009]47號 青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知

        來源:稅 屋 作者:稅 屋 人氣: 發布時間:2009-09-18
        摘要:青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知 青地稅函[2009]47號 2009.4.17 市稽查局、征收局,各分局、各市地稅局: 《青島市地方稅局關于印發......
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        青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知

        青地稅函[2009]47號                       2009.4.17

        市稽查局、征收局,各分局、各市地稅局:
        青島市地方稅局關于印發<青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》(青地稅發〔2008〕100號)下發后,通過各單位的認真貫徹落實,對推動全市土地增值稅清算工作發揮了重要作用。為進一步加強土地增值稅清算工作,結合各單位清算工作中存在的問題,市局編寫了《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》,現印發給你們,請貫徹執行。

        相關政策——
        青地稅函[2013]44號 青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算業務指引》的通知 

        附件:

        房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答

        一、《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(以下均簡稱《辦法》)第七條第(一)項規定, 已竣工驗收的房地產開發項目,“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五(含)以上,或該比例雖未超過百分之八十五,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算,在具體工作中應如何理解掌握?
        答:該規定可用下列公示表示:
        (已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積)÷總可售建筑面積≥85%。

        二、《辦法》第七條第一項規定中所稱的“已竣工驗收”的房地產開發項目,應當如何理解把握?
        答:房地產開發企業開發商品房等建設項目,凡符合下列條件之一的,應視為已經竣工驗收:
        (一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
        (二)開發產品已開始投入使用。
        (三)開發產品已取得了初始產權證明。

        三、2008年底,全市普通住房的建筑面積標準由每套120平方米上調至144平方米,在具體執行中應如何把握執行時間?
        答:根據《青島市人民政府辦公廳轉發市建委等部門關于支持居民購買住房的意見的通知》(青政辦發〔2008〕63號)第五條規定,將我市普通住房的建筑面積標準由120平方米調整到144平方米,自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值稅清算時,對2008年11月15日以后新開工的開發項目按新規定標準執行,對之前已開工的開發項目,仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。

        四、《辦法》第十九條規定的取得土地使用權后不進行開發或者進行部分開發后即轉讓的房地產,其扣除項目如何掌握?
        答:下面按照是否進行實質性的土地整理、開發為標準,區分兩種情況進行說明:
        (一)取得土地使用權后未進行任何形式的開發即轉讓的,其扣除項目如下:
        1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用,包括契稅;
        2、與轉讓土地使用權有關的稅金,包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。
        (二)取得土地使用權后進行了實質性的土地整理、開發,但未建造房屋即轉讓土地使用權的,其扣除項目如下:
        1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用,包括契稅;
        2、開發土地的成本;
        3、加計開發土地成本的百分之二十;
        4、與轉讓土地使用權有關的稅金,包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。

        五、對整體購買未竣工的房地產開發項目后,進行后續開發建設,完成后再轉讓房產的,其扣除項目是否允許加計扣除?
        答:對納稅人整體購買未竣工的房地產開發項目,然后投入資金繼續建設,完成后再轉讓的允許加計扣除,其扣除項目如下:
        (一)取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用;
        (二)改良開發未竣工房地產的成本;
        (三)房地產開發費用;
        (四)轉讓房地產環節繳納的有關稅金,包括營業稅金及附加、地方教育附加;
        (五)加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發未竣工房地產成本兩項之和的百分之二十。

        六、關于以土地使用權投資入股,被投資企業從事房地產開發的,其土地成本如何進行確認?
        答:房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權,根據有關文件的規定,此類情形以《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)文件的執行日期為界限,分兩種情況確認土地成本:
        (一)2006年3月2日之后,在投資或聯營環節,已對土地使用權投資確認收入,并對投資人按規定征收土地增值稅的,以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
        (二)2006年3月2日之前,以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的,被投資企業在土地增值稅清算時,應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除,投資或聯營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中,對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續,但受讓方已先行合法占有投資開發土地、并已投入資金開始開發的,按照上述規定處理。

        七、房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時,其提供的金融機構證明是指什么?未發生借款利息支出可以扣除嗎?
        答:房地產開發企業向銀行貸款使用的借據(借款合同)、利息結算單據等,都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出,凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。開發項目未發生利息支出的,房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。
        對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的,利息不能單獨扣除,房地產開發費用采用按率扣除的方法,以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。


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