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        國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)

        來源:稅屋 作者:稅屋 人氣: 發布時間:2019-05-15
        摘要:為了加強土地增值稅征收管理,規范土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家...
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        國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程征求意見稿(暫行)

          第一章 總則

          第一條 為了加強土地增值稅征收管理,規范土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發<地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)等規定,制定本規程。

          第二條 本規程適用于房地產開發項目及直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。

          第三條 本規程所稱土地增值稅清算,是指納稅人符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定,計算房地產開發項目應當繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅納稅申報表》,向主管稅務機關提供有關資料,自行申報繳納稅款,經主管稅務機關審核后,結清該房地產開發項目應當繳納土地增值稅稅款的行為。

          第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。

          第五條 稅務機關要建立和完善與同級發展改革、自然資源、建設規劃、不動產登記管理等部門的信息交換協作機制,充分利用第三方信息,強化土地增值稅清算管理。

          稅務機關可聘請稅務師事務所、注冊會計師事務所、工程造價事務所等中介機構及相關專業人員參與土地增值稅清算審核。

          稅務機關可參照當地工程造價指標,結合市場因素,確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。

          第六條 納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅清算:

          (一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

          (二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

          (三)直接轉讓土地使用權的;

          (四)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

          第七條 對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

          (一)已竣工驗收(備案)的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

          (二)取得清算項目最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

          (三)主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為,可能造成稅款流失,經縣(區)以上稅務局局長批準的。

          第八條 納稅人應如實申報應繳納的土地增值稅稅額,保證清算申報的真實性、準確性、完整性。

          第九條 稅務機關應為納稅人提供優質納稅服務,加強土地增值稅政策宣傳輔導。同時,應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補(退)稅額等情況進行審核,依法征收土地增值稅。

          第二章 項目管理

          第十條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理,實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始,按項目建立檔案,設置臺賬,對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控,做到稅務管理、納稅服務與項目開發同步。

          納稅人應按主管稅務機關的要求,通過土地增值稅管理系統將取得土地、項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務機關報送。

          (一)取得土地、立項與規劃環節。納稅人取得(包括以出讓、轉讓、合并或分立、接受作價入股進行投資或聯營及其他方式取得)土地使用權30日內,辦理立項與規劃手續30日內,應向主管稅務機關報送下列資料:

          1.國有土地使用證、出讓合同(協議)(包括以出讓、轉讓、合并或分立、接受作價入股等)或其它相關資料;

          2.立項批準或備案文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。

          (二)項目工程施工環節。納稅人根據施工進度,應向主管稅務機關報送下列資料:

          1.工程中標通知書、預算書、施工合同及補充協議等;

          2.工程施工許可證。

          如項目的前期工程、建安工程、裝飾裝修工程、室外配套工程(如園林綠化、室外道路)等出現特殊情況可能導致工程造價高于當地扣除項目金額標準的,應報送相關佐證資料。

          (三)銷(預)售商品房環節。納稅人根據銷售進度,應向主管稅務機關報送下列資料:

          1.銷(預)售許可證等;

          2.按月報送項目銷(預)售的銷控明細表等。

          (四)項目竣工驗收備案環節。納稅人完成項目規劃、竣工驗收(備案)手續后30日內,應向主管稅務機關報送下列資料:

          1.政府主管部門出具的規劃、人防、竣工綜合驗收等備案資料。

          2.建設單位、監理單位、施工單位三方簽字蓋章的工程竣工結算資料。

          (五)取得房地產權屬證明環節。納稅人取得權屬證明后30日內,應向主管稅務機關報送下列資料:

          1.房屋測量成果資料;

          2.初始產權登記資料。

          (六)其它資料,如工程規劃、設計、勘察、監理合同、拆遷(回遷)合同、簽收花名冊等相關資料。

          第十一條 各級稅務機關應大力提升土地增值稅管理的信息化水平,應用土地增值稅管理系統。主管稅務機關及時跟蹤、了解項目的進展情況,督促納稅人做好信息補錄工作。

          第十二條 主管稅務機關應重視納稅人項目開發期間的會計核算工作。對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

          第三章 清算申報受理

          第十三條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發的項目,原則上以政府主管部門出具的建設工程規劃許可證確定分期開發的清算單位;同一個項目既建造普通住宅,又建造非普通住宅、其他類型房地產的,應分別計算增值額、增值率,分別清算土地增值稅。

          第十四條 主管稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分類管理。對符合本規程第六條規定的項目,納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算申報手續。

          對符合本規程第七條規定的項目,主管稅務機關應重點加強跟蹤管理;對確定需要進行清算的項目,由主管稅務機關下達清算通知,納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。

          第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時,應提供下列資料,如未按本規程第十條規定報送相關資料的,則應一并補正:

          (一)土地增值稅納稅申報表及其附表。

          (二)與清算項目有關的書面說明,主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、容積率、分期開發情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關聯方交易、融資、不同類型房產的銷售均價、房地產清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其它情況。具體內容應包括:

          1.項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說明。

          2.對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,應說明共同費用總額及其分攤情況。

          3.對納稅人開發項目中的公共配套設施,應分項分類說明其具體情況(即按照建成后產權屬于全體業主所有,建成后無償移交給政府、公用事業單位,建成后自用或有償轉讓進行分類);屬于建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業等情形的應附上相關憑證。

          4.將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的情況說明。

          5.涉及減免稅的項目,應對項目涉及的減免稅情況進行說明。

          6.關聯交易情況說明。

          7.融資情況說明。

          8.企業財務核算體系和內部控制制度。

          凡工程造價高于當地扣除項目金額標準的清算項目,還應向主管稅務機關報送造價書面說明等其它資料。

          (三)主管稅務機關要求報送項目會計資料的,納稅人還應提供會計憑證復印件等相關資料。

          (四)納稅人委托涉稅專業服務機構審核鑒證的清算項目,還應報送涉稅專業服務機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)及工作底稿。

          (五)主管稅務機關要求的其它資料。

          第十六條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后,對符合清算條件的項目,且報送的清算資料完備的,予以受理并出具受理通知書。

          納稅人符合清算條件,但報送的清算資料不全的,主管稅務機關應發出限期提供資料通知書,通知納稅人在限期內補全清算資料。

          納稅人在限期內補齊全部資料的,予以受理。

          在限期內補齊關鍵資料(如影響收入、扣除項目金額確定的資料),經主管稅務機關認可的,予以受理。

          逾期未能補齊關鍵資料,由納稅人書面確認,確因客觀原因造成資料難以補齊的,予以受理。

          第四章 清算評估審核

          第十七條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起120日內完成清算審核,作出清算結論;如確有困難的,經縣(區)級稅務局批準,可延期30日完成;如有特殊情況的,經地級以上市稅務局批準,可再延期30日完成,并書面告知納稅人。清算審核涉及專門事項需要鑒定的,鑒定所用時間不計入清算審核期限。

          第十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

          案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核,重點審核項目歸集的一致性、完整性,數據計算準確性等。

          實地審核是指在案頭審核的基礎上,通過對房地產開發項目實地查驗等方式,對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結合項目規劃資料,重點對項目的樓棟、道路、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等進行實地核查。

          第十九條 審核收入情況時,應重點審核納稅人預售款和相關的經濟收益是否全部結轉收入以及銷售價格是否明顯偏低。應結合銷售發票、銷售合同(含主管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其它有關資料,重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性,以核實計稅收入;對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,而發生補、退房款的收入調整情況進行審核;對營改增后應稅收入是否為不含增值稅收入進行審核。

          主管稅務機關可通過實地查驗,確認有無少計、漏計事項,確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

          對納稅人轉讓房地產成交價格明顯偏低且無正當理由的,由主管稅務機關按該項目同期同類房地產的平均價格或評估價值確定其收入。

          第二十條 非直接銷售和自用房地產收入的審核。

          (一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:

          1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

          2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

          (二)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

          第二十一條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括:

          (一)取得土地使用權所支付的金額。

          (二)房地產開發成本,包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

          (三)房地產開發費用。

          (四)與轉讓房地產有關的稅金。

          (五)國家規定的其他扣除項目。

          第二十二條 納稅人取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證,不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

          納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的,經主管稅務機關集體審議通過,可核定計算扣除有關成本,具體核定方法按照本規程第五章規定執行。

          憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的:

          1.工程項目不能提供完整的施工合同、竣工圖、工程結算書等,工程造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的;

          2.房地產開發企業與工程承包企業互為關聯企業,工程造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的;

          3.大額工程款采取現金支付或支付資金流向異常,工程造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的。

          第二十三條 審核扣除項目是否符合下列要求:

          (一)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集,不得混淆。

          (二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

          (三)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象,采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用。同一清算單位內發生的成本費用原則上按照可售建筑面積比例分攤,不能按照可售建筑面積比例計算分攤的,按土地面積比例計算分攤。

          (四)對同一類事項,應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的,以稅務處理規定為準。

          (五)對于分期開發的房地產項目,各期成本費用的歸集分配方式應保持一致;如未保持一致的,應根據有關規定作相應調整。

          第二十四條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注:

          (一)同一宗土地有多個開發項目,是否予以分攤,分攤辦法是否合理、合規,具體金額的計算是否正確。

          (二)國有土地使用權出讓合同或其補充協議明確約定地下部分不繳納土地出讓金或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的,土地出讓金是否直接歸集到對應的受益對象(地上部分或地下部分),不作為項目的共同土地成本分攤。

          (三)是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

          (四)拆遷補償費是否實際發生,尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

          第二十五條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注:

          (一)前期工程費、基礎設施費是否真實發生,是否存在虛列情形。

          (二)是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

          (三)多個(或分期)項目共同發生的前期工程費、基礎設施費,是否按項目合理分攤。

          第二十六條 審核公共配套設施費時應當重點關注:

          (一)公共配套設施的界定是否準確,公共配套設施費是否真實發生,有無預提的公共配套設施費情況。

          (二)是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

          (三)多個(或分期)項目共同發生的公共配套設施費,是否按項目合理分攤。

          (四)利用地下人防設施建造的地下車位,是否按照以下方式處理:建成后產權屬于全體業主所有或無償移交給政府的,其成本、費用予以扣除;用于出租的,不作為土地增值稅計稅收入,不扣除相應成本、費用;有償轉讓且辦理權屬轉移登記手續的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

          第二十七條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注:

          (一)發生的費用是否與建安發票、工程施工合同及補充協議、工程結算報告記載的內容相符。

          (二)建筑安裝發票是否備注注明建筑服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱。

          第二十八條 審核開發間接費用時應當重點關注:

          (一)是否存在將企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

          (二)是否將行政管理部門、銷售部門或財務部門等發生的房地產開發費用計入開發間接費。

          (三)開發間接費用是否真實發生,有無預提開發間接費用的情況,取得的憑證是否合法有效。

          第二十九條 審核利息支出時應當重點關注:

          (一)是否將利息支出從房地產開發成本中調整至房地產開發費用。

          (二)分期開發項目或者同時開發多個項目的,其取得的一般性貸款的利息支出,是否按照項目合理分攤。

          (三)利用閑置專項借款對外投資取得收益,其收益是否沖減利息支出。

          (四)是否將向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用計入利息支出。

          第三十條 代收費用的審核。

          對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取;當代收費用計入房價時,審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

          第三十一條 關聯方交易行為的審核。

          在審核收入和扣除項目時,應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。應當關注企業大額往來款余額,審核交易行為是否真實。

          第三十二條 與轉讓房地產有關稅金的審核。應當確認與轉讓房地產有關稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定。對不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加,不應作為清算扣除項目。

          第三十三條 納稅人委托涉稅專業服務機構審核鑒證的清算項目,主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、完整性、真實性進行審核。

          第三十四條 土地增值稅清算審核結束,主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人,納稅人應在主管稅務機關規定的期限內辦理補、退稅事宜。

          第五章 核定征收

          第三十五條 在土地增值稅清算過程中,發現納稅人符合核定征收條件的,應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

          第三十六條 在審核中發現納稅人有下列情形之一的,實行核定征收:

          (一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

          (二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

          (三)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

          (四)符合土地增值稅清算條件,未按照規定的期限辦理清算手續,經稅務機關責令限期清算,逾期仍不清算的;

          (五)申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的;

          (六)前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的。

          第三十七條 主管稅務機關應加強核定征收項目的調查核實,嚴格控制核定征收的范圍。納稅人直接轉讓國有土地使用權的,原則上不得核定征收。

          第三十八條 符合上述核定征收條件的,由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書,對房地產項目開展核定征收核查,根據不同情形,采取參照同期同類型房地產銷售價格、向國土部門查詢項目土地成本、根據清算項目相關的建筑面積、實體體積、占地面積等工程量指標并參照當地扣除項目金額標準等方式,核定計算收入和扣除項目金額,經主管稅務機關集體審議,報上一級稅務機關備案,通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

          第三十九條 按照上述方式仍然無法計算征收的,可采取核定征收率方式征收土地增值稅,核定征收率不得低于5%。

          第六章 清算后尾盤管理

          第四十條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后再轉讓的,納稅人應區分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產按月匯總,并在次月15日內申報繳納土地增值稅。

          第四十一條 對清算后再轉讓普通住宅的,增值率未超過20%的,免征土地增值稅;增值率超過20%的,應征收土地增值稅。

          第四十二條 土地增值稅清算審核過程中轉讓房地產的,按規定預征土地增值稅,待稅務機關出具清算結論后,納稅人按照清算后再轉讓的有關規定匯總申報繳納土地增值稅,多退少補。

          第四十三條 清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。

          第七章 清算鑒證

          第四十四條 房地產開發企業可委托涉稅專業服務機構進行土地增值稅清算專項鑒證業務。涉稅專業服務機構應按照稅務機關制定的表、證、單、書的格式要求規范填列相關數據信息。

          第四十五條 涉稅專業服務機構從事土地增值稅清算鑒證業務,應當以法律、法規為依據,按照獨立、客觀、公正原則,在獲取充分、適當、真實證據基礎上,根據審核鑒證的具體情況,出具真實、合法的鑒證報告。重點應對鑒證項目出現的資金流向異常、工程造價高于正常水平、關聯交易導致交易價格異常等重大事項提出明確的鑒證結論,并附送詳細的鑒證工作底稿。

          第四十六條 涉稅專業服務機構出具無保留意見和保留意見的鑒證報告,可以作為辦理土地增值稅清算申報的依據。

          第四十七條 對納稅人委托涉稅專業服務機構審核鑒證的清算項目,主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的,應當告知其理由。

          第八章 法律責任

          第四十八條 對納稅人未按本規程規定報送涉稅相關項目管理資料,主管稅務機關可發出《稅務事項通知書》,責令限期改正;逾期仍不改正的,主管稅務機關可按照《納稅信用管理辦法(試行)》(國家稅務總局公告2014年第40號)、《國家稅務總局關于發布<納稅信用評價指標和評價方式(試行)>的公告》(國家稅務總局公告2014年第48號)有關規定處理。

          對納稅人未按照規定期限辦理清算手續或者不按規定報送相關資料,經主管稅務機關責令限期改正,逾期仍不改正的;擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處罰。

          第四十九條 對涉稅專業服務機構和從事涉稅服務人員出具虛假鑒證報告或涉稅文書的,主管稅務機關按照《國家稅務總局關于發布<涉稅專業服務監管辦法(試行)>的公告》(國家稅務總局2017年第13號公告)的相關規定處理。

          對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿,編制虛假財務會計報告的,主管稅務機關應按照《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國注冊會計師法》等有關規定,交由其行政監管部門處理。

          對造價工程師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價成果文件的,主管稅務機關應按照《注冊造價工程師管理辦法》有關規定,交由其行政監管部門處理。

          第五十條 主管稅務機關已按規定出具土地增值稅清算審核結論后,如審計、財政等部門檢查發現納稅人仍存在稅收違法行為,并經主管稅務機關核實的,由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金,并追究其法律責任。

          第五十一條 在土地增值稅清算工作中,稅務人員徇私舞弊、玩忽職守,造成不征或者少征應征稅款的,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律規定處理。

          第九章 附則

          第五十二條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求,妥善保存。

          第五十三條 各地級以上市稅務局可根據本規程制定細化的土地增值稅清算管理辦法,并報國家稅務總局廣東省稅務局備案。

          第五十四條 本規程由國家稅務總局廣東省稅務局解釋。

          第五十五條 本規程自2019年6月1日起施行,此前已受理且未申報的清算項目,可按本規程執行。

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