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        房地產企業各稅種繳納與"建筑面積"有什么關系?

        來源:昌堯講稅 作者:馬昌堯 人氣: 發布時間:2019-06-10
        摘要:對于房地產企業而言,建筑面積是一個多種含義的專業名詞,在不同的項目中具有不同的用法,然而對我們進行財稅核算的人員來說,要求的是準確理解與把控,如果不能準確核算,那么將預示著我們的稅收繳納會出現差錯或存在風險。 一、什么是規劃建設用地面積? 規...
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          對于房地產企業而言,建筑面積是一個多種含義的專業名詞,在不同的項目中具有不同的用法,然而對我們進行財稅核算的人員來說,要求的是準確理解與把控,如果不能準確核算,那么將預示著我們的稅收繳納會出現差錯或存在風險。

          一、什么是規劃建設用地面積?

          規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積,一般包括建筑區內的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。是按土地使用的主要性質劃分的各種建設用地的面積。

          例如:某房地產企業購買一塊地,但由于市政或其他原因需要占用一些土地,如:市政道路、路邊高壓線等,根據國家規定需要退出多少米才能建房,因此土地證面積并不一定是建設用地面積,土地證面積減去不能用的面積后就是規劃建設凈用地面積。

          二、什么是總建筑面積?

          總建筑面積是指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。簡單的說,就是建筑物各層的水平投影面積的總和。

          三、什么是可售建筑面積?

          可售建筑面積就是取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積,是經過批準預售的面積,包括已經預售和正在預售的商品房面積。

          四、什么是房地產項目可供銷售建筑面積?

          房地產項目可供銷售建筑面積,是指房地產項目可以出售的總建筑面積,即計容積率地上建筑面積,不包括地下車位建筑面積和銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

          計容積率地上建筑面積,一般情況下是指可以出售的總建筑面積,還包括可以申報產權的部份地下建筑面積(車庫或停車位)

          五、與“增值稅”有關的“建筑面積”

          (一)房地產項目可供銷售“建筑面積”,怎么理解?

          房地產項目可供銷售建筑面積,是指計容積率地上建筑面積,即房地產項目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積以及地下車位建筑面積。

          (二)當期銷售房地產項目“建筑面積”,怎么理解?

          當期銷售房地產項目建筑面積,是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

          (三)當期銷售“建筑面積”允許扣除的土地價款,怎么計算?

          當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

          六、與“房產稅”有關的“建筑面積”

          (一)如何根據房產“建筑面積”,確定土地原值面積?

          對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

          (二)哪些業務可以根據“建筑面積”,免征房產稅?

          對自供熱單位,按向居民供熱“建筑面積”占“總供熱建筑面積”的比例計算免征供熱所使用的廠房及土地的房產稅。

          七、與“土地增值稅”有關的“建筑面積”

          (一)已轉讓“建筑面積”達到多少?主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

          已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

          (二)清算后,轉讓或銷售房產對應的“建筑面積”成本費用,如何確認?

          在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

          單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

          八、與“城鎮土地使用稅”有關的“建筑面積”

          (一)對自供熱單位,按向居民供熱“建筑面積”占“總供熱建筑面積”的比例計算免征供熱所使用的廠房及土地的城鎮土地使用稅。

          (二)對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房,依據政府部門出具的相關材料,按公共租賃住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用稅。

          (三)在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的,依據政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協議或棚戶區改造合同(協議),按改造安置住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征城鎮土地使用稅。

          九、與“印花稅”有關的“建筑面積”

          (一)對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房,依據政府部門出具的相關材料,按公共租賃住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

          (二)在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的,依據政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協議或棚戶區改造合同(協議),按改造安置住房“建筑面積”占“總建筑面積”的比例免征印花稅。

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