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        廣東省地方稅務局公告2014年第3號 廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)

        來源:稅屋 作者:稅屋 人氣: 發布時間:2014-05-20
        摘要:廣東省地方稅務局關于發布《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》的公告   《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》已經廣東省人民政府法制辦公室審查通過,現予以發布,自2014年7月1日起施行。......
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        廣東省地方稅務局關于發布《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》的公告

        廣東省地方稅務局公告2014年第3號                 2014-05-14

          《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》已經廣東省人民政府法制辦公室審查通過,現予以發布,自2014年7月1日起施行。

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          《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》
          《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》解讀

          廣東省地方稅務局
          2014年5月14日

        廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)

          第一章 總 則
          第一條 為了加強土地增值稅征收管理,規范土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號)等規定,制定本規程。

          第二條 本規程適用于房地產開發項目及直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。
          第三條 本規程所稱土地增值稅清算,是指納稅人符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定和主管稅務機關的要求,計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務機關提供有關資料,辦理土地增值稅清算手續,經主管稅務機關審核,結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

          第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。
          第五條 稅務機關要建立和完善與同級發展改革、國土、建設規劃、房管等部門的信息交換協作機制,充分利用第三方信息,強化土地增值稅清算管理。
          稅務機關可聘請注冊稅務師事務所、注冊會計師事務所、工程造價事務所等中介機構及相關專業人員參與土地增值稅清算審核。
          稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合市場因素,確定單位面積的扣除項目金額標準。

          第六條 納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅清算。
          (一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。
          (二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。
          (三)直接轉讓土地使用權的。
          (四)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

          第七條 對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
          (一)已竣工驗收(備案)的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。
          (二)取得清算項目最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
          (三)主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為,可能造成稅款流失,經縣以上地方稅務局局長批準的。

          第八條 納稅人應如實申報應繳納的土地增值稅稅額,保證清算申報的真實性、準確性、完整性、合理性及相關性。
          第九條 稅務機關應為納稅人提供優質納稅服務,加強土地增值稅政策宣傳輔導。同時,應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補(退)稅額等情況進行審核,依法征收土地增值稅。

          第二章 項目管理
          第十條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理,實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始,按項目建立檔案,設置臺賬,對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控,做到稅務管理、納稅服務與納稅人項目開發同步。
          納稅人應將取得土地、項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務機關報送。
          (一)取得土地、立項與規劃環節:納稅人取得(包括以出讓、轉讓、接受作價入股進行投資或聯營及其他方式取得)土地使用權,辦理立項與規劃手續并取得規劃建設部門的修建性詳細規劃批復后30日內,應向主管稅務機關報送下列資料:
          1.國有土地使用證、出讓合同(協議)或其他相關證明。
          2.修建性詳細規劃批復文件(含修建性詳細規劃圖)。
          (二)項目工程施工環節:納稅人申請領用發票前,應向主管稅務機關報送下列資料:
          1.建筑工程預算書。
          2.建筑工程施工合同。
          3.工程造價情況備案表、工程量清單。
          凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設計或施工環節出現特殊情況可能導致工程造價高于當地扣除項目金額標準的,應在施工前或施工中向主管稅務機關報告,報送相應的設計(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務機關應及時進行實地核查,納稅人應予以配合。
          (三)銷(預)售商品房環節:
          納稅人在取得商品房預售許可證時,應向主管稅務機關報備。開發項目的銷售比例達到80%的當季起,納稅人應按季向主管稅務機關報送項目銷(預)售的銷控明細,內容應包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。
          (四)項目竣工驗收備案環節:完成項目竣工驗收(備案)手續后30日內,納稅人應向主管稅務機關報送由當地建設主管部門出具的建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。
          (五)取得房地產權屬證明環節:取得商品房權屬證明后30日內,納稅人應向主管稅務機關報送下列資料:
          1.建筑工程竣工結算資料。
          2.房屋測量成果報告書。
          (六)其他資料,如立項批準文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設計合同、商品房權屬證明和由建設單位、監理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產開發相關資料,需向主管稅務機關報送或者企業留置備查,由地級以上市地方稅務局確定。

          第十一條 各級稅務機關應大力提升土地增值稅管理的信息化水平,積極應用土地增值稅信息管理系統,建立電子臺賬,加強土地增值稅日常管理。
          主管稅務機關應在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段等四個工程節點深入房地產項目現場,向納稅人了解掌握工程進展狀況,將工程造價可能出現的涉稅風險點與納稅人充分溝通,對四個工程節點的風險分析作納稅輔導,并書面記錄,存檔備查。

          第十二條 主管稅務機關應重視納稅人項目開發期間的會計核算工作。對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
          對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,主管稅務機關可結合發票管理規定,對納稅人實施項目專用票據管理措施。

          第三章 清算申報受理
          第十三條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發的項目,原則上以規劃建設部門的項目修建性詳細規劃批準文件確定分期開發的清算單位;同一個項目,既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別計算增值額、增值率,分別清算土地增值稅。

          第十四條 主管稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分類管理。對符合本規程第六條規定的項目,納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算申報手續。
          對符合本規程第七條規定的項目,主管稅務機關應重點加強跟蹤管理;對確定需要進行清算的項目,由主管稅務機關下達清算通知,納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。

          第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時,應提供下列資料,如未按本規程第十一條規定報送相關資料的則應一并補正:
          (一)《廣東省土地增值稅清算申報表及附表》
          (二)與清算項目有關的書面說明,主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、容積率、分期開發情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關聯方交易、融資、不同類型房產的銷售均價、房地產清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。具體內容應包括:
          1.項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說明。
          2.對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,應說明共同費用總額及其分攤情況。
          3.對納稅人開發項目中的公共配套設施,應分項分類說明其具體情況(即按照建成后產權屬于全體業主所有,建成后無償移交給政府、公用事業單位,建成后自用或有償轉讓進行分類);屬于建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業等情形的應附上相關憑證。
          4.將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的情況說明。
          5.涉及減免稅的項目,應對項目涉及的減免稅情況進行說明。
          6.關聯交易情況說明。
          7.融資情況說明。
          8.企業財務核算體系和內部控制制度。
          凡在本規程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標準的清算項目,還應向主管稅務機關報送造價書面報告。
          (三)主管稅務機關需要相應項目會計憑證的,納稅人還應提供會計憑證復印件。
          (四)納稅人委托稅務師事務所審核鑒證的清算項目,還應報送稅務師事務所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)及工作底稿。

          第十六條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后,對符合清算條件的項目,且報送的清算資料完備的,予以受理。
          納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的,主管稅務機關應發出限期提供資料通知書,通知納稅人在限期(原則上不超過15日)內補全清算資料。
          納稅人在限期內補齊全部資料的,可以受理;
          在限期內補齊關鍵資料(如影響收入、扣除項目金額確定的資料),經主管稅務機關認可的,可以受理;
          逾期未能補齊關鍵資料,由納稅人書面確認,經主管稅務機關調查取證,確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的,可以受理;
          不能補齊關鍵資料且無正當理由的,由主管稅務機關移交稅務稽查部門處理。


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